中新網6月6日電 據《新聞晚報》報道，隨著上海市的住房公積金政策的調整，公積金貸款的使用范圍已從自住購房擴展至大修和裝修，這些政策使老百姓得到了真正的實惠，對于廣大市民來說，如果運用好公積金貸款和沖還貸政策可以使借款成本最小化，使公積金繳交資金賬戶存款使用效率最大化。今天，民生銀行的個貸專家提供省錢攻略。
省錢攻略一 合理確定貸款年限
由于公積金貸款利率要比商業(yè)性貸款利率低一個百分點，因此在組合貸款中，要合理地設定較長的公積金貸款年限和較短的商業(yè)性貸款年限。如此，在同樣的還款壓力(即還款額相等的前提)下，就能以多償還利率較高的商業(yè)性貸款而減少利息費用的支出。
目前根據相關的公積金政策，所購房屋為一手房和竣工5年以內的次新房的，公積金貸款最長年限為30年，所購房屋為二手房的，公積金貸款最長貸款年限為15年，并且不能超過借款人法定離休或者退休時間后的5年，即男性借款人可以貸到65歲，女性借款人可以貸到60歲。由于一戶家庭(夫妻)只可貸一筆公積金貸款。因此如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來做貸款人，申請到的貸款年限時間更長；如果夫妻年齡相差較大，年齡較小的那一方做貸款人，就可以申請到期限更長的公積金貸款。
省錢攻略二 靈活選擇“沖還貸”
公積金沖還貸方式有兩種，即“一次性還款法”和“逐月還款法”。“一次性還款法”是用提取的住房公積金余額一次性歸還貸款余額的辦法。“逐月還款法”是每月直接從委托人公積金賬戶中提取存款余額，用于歸還當月貸款本息的辦法。借款人應根據自己公積金賬戶資金余額和貸款具體情況選擇合理的沖還貸方式。
公積金賬戶資金余額較大如果自己公積金賬戶的余額有幾萬元，并且剩余貸款全部為商業(yè)性貸款(或公積金貸款余額很小)或全部為純公積金貸款，采用“一次性還款法”較為有利，因為“一次性還款法”可利用公積金賬戶的資金歸還貸款余額，在資金較多的情況下歸還的貸款本金就多，如此可以減少貸款的利息支出。例如，借款人王先生公積金賬戶余額有5萬元，目前商業(yè)貸款余額20萬元，如果采用“一次性還款法”，部分提前歸還了5萬元商業(yè)性貸款，使自己的貸款余額壓縮為15萬元。
在商業(yè)性貸款余額和公積金貸款余額均較大的情況下，采用“一次性還款法”就不一定合理，公積金沖還貸的順序是先沖還公積金貸款再沖還商業(yè)性貸款，在公積金貸款余額較大的情況下，公積金資金可能全部沖還了公積金貸款，如此借款人就無法享受公積金的優(yōu)惠貸款利率了。例如，借款人王先生公積金賬戶余額有5萬元，目前公積金貸款余額10萬元、商業(yè)貸款余額20萬元，如果采用一次性沖還法，歸還了5萬元公積金貸款，如此就無法享受這5萬元低利率的公積金貸款了。
因此，銀行專家建議要盡可能多地享受公積金貸款的優(yōu)惠。通過采用“逐月還款法”＋壓縮“商業(yè)性貸款”的貸款期限來實現(xiàn)。采用“逐月還款法”，公積金賬戶資金可幫助您歸還當月的組合貸款月供，因此可在向銀行申請商業(yè)性貸款時先壓縮貸款期限，使商業(yè)性貸款月還款最大化，從而盡可能多地利用公積金賬戶中的資金多多歸還高利率的商業(yè)性貸款。
當然要采取此辦法，您在借款時，一定要選擇一家可供您任意調整貸款期限的銀行。因為本攻略的要點在于當公積金賬戶資金沖完后，借款人再向銀行申請重新制定還款計劃，把每個月的還款額調整到自己可以承受的范圍，有的借款人把月還款金額定為與月公積金繳存額度基本一致，這樣僅依靠公積金賬戶資金就基本可滿足每月的還款。例如,王先生公積金賬戶余額有5萬元，目前公積金貸款余額10萬元、貸款年限30年，每月還款額512.05元，商業(yè)貸款余額50萬元，貸款年限30年，每月還款額2918.18元,現(xiàn)將商業(yè)貸款期限縮短至2年,則商業(yè)性貸款每月還款額變?yōu)?2031.44元,每月還款合計為22543.49元，如此選擇“逐月還款法”，沖還兩期即基本可將公積金賬戶資金用完,并且絕大部分資金用于歸還商業(yè)性貸款。但重要的是應在公積金賬戶資金用完后再向銀行申請延長貸款期限的服務，使月還款額控制在自己可以承受的范圍內。
公積金賬戶資金余額較小當公積金賬戶余額不多，相對來說采用“逐月還款法”的方式更好一些。因為公積金賬戶資金余額較小，如果采用“一次性還款法”，所能沖還的貸款本金也校小，一次性沖還法一年只可沖還一次，因此公積金資金在公積金賬戶中就被“凍結”了一年時間，由于公積金賬戶存款利息低，對借款人而言不如使用“逐月還款法”，減少每個月的還貸壓力。
還要提醒大家的是，公積金沖還貸的方式是可以變更的，但每次變更必須在原委托方式已滿一年以后才可操作。
省錢攻略三 公積金大(裝)修貸款的申請
據最新消息公積金貸款的使用范圍已擴展到住房裝修領域，例如目前民生銀行已取得了個人住房公積金大(裝)修貸款承辦資格，這對于老百姓來說無疑又是一個利好消息。
符合公積金借款條件的借款人在購房申請住房貸款時，只須再提供房屋裝修合同和裝修首付發(fā)票等相關材料，民生銀行客戶經理就會協(xié)助客戶向上海市住房置業(yè)擔保公司申請個人住房公積金大(裝)修貸款(貸款金額最高30萬元，并不高于裝修工程款的70%，每平方米建筑面積最高1000元，貸款金額加住房貸款余額不超過房屋價格的規(guī)定成數(shù)7成或8成)。由于借款人獲得了更多的公積金貸款，其貸款結構發(fā)生了變化，即貸款總額中公積金貸款占比增加，商業(yè)性貸款占比減少，由于公積金貸款利率較低，因此通過個人住房公積金大(裝)修貸款借款人可大大降低貸款成本。
例如，陳小姐2006年購買需裝修的住房，所購房屋150平方米，總價200萬元，其中裝修總價25萬元，申請了住房組合貸款(公積金貸款30萬元，商業(yè)貸款100萬元，期限20年)，由于陳小姐所購房為帶裝修的房子，她向民生銀行申請了個人住房公積金大(裝)修貸款15萬元(按照每平方米貸款1000元計算，150平方米的房屋最高公積金大裝修貸款可貸額度為15萬元)，貸款期限也為20年。如此，將原115萬元商業(yè)性貸款壓縮為100萬元，用15萬元公積金貸款替代商業(yè)性貸款20年可節(jié)省利息支出23264.2萬元。
如果借款人購房后已在他行借有按揭貸款的，在房屋竣工、辦妥小產證后也可以申請個人住房公積金大(裝)修貸款。民生銀行可以為本行借款人提供公積金大(裝)修貸款。(錢妤)
