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　　"保利、中海、綠城在濟南已經(jīng)有項目，恒大也已圈下土地，華潤也在濟南考察了很久，不出意外，天價拿下解放閣的應該是世貿(mào)，還有綠地，他們在濟南有兩家公司并行運作。"11月1日，山東中原物業(yè)顧問有限公司的投資顧問經(jīng)理薄夫利一口氣扳倒7根手指。根據(jù)克而瑞(中國)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上述7家地產(chǎn)企業(yè)均位列2009年上半年全國房產(chǎn)企業(yè)銷售金額10強，地產(chǎn)大鱷集中搶灘濟南已成定局。

　　國內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛紛搶灘濟南

　　作為全國性的地產(chǎn)服務機構(gòu)山東分部，這些大鱷進軍濟南時最初都要委托中原山東顧問有限公司進行前期項目考察，薄夫利因此能權(quán)威地列出大鱷們進軍濟南的時間表。他稱如果將保利置業(yè)劃到保利的品牌之下，大鱷們進軍濟南可以前推到2006年，2007年中海和綠城又相繼在濟南落戶，開發(fā)的項目也很快進入市場。由于2008年整體市場環(huán)境不好，大鱷們進入濟南的步伐放緩。但僅僅過去一年，到2009年下半年大鱷們搶灘濟南的步伐突然加速，沒有拿地的紛紛拿地，已有項目的擴大市場份額。

　　進行了上述盤點后，薄夫利稱這些大鱷們在濟南的項目最典型的特征有兩個：首先是項目面積大，動輒500畝以上，項目過千畝的也不在少數(shù)，“九區(qū)片區(qū)被中海拿下，最近盛傳的一個大型地產(chǎn)要在濟南拿走一個185萬平方米的項目”；其次是功能全，這些項目幾乎都是以“城市綜合體”形式出現(xiàn)，項目中除了有居住功能的住宅，酒店、寫字樓、餐飲、娛樂、醫(yī)療、教育等等居民日常生活所需的各種設施都將被涵蓋在內(nèi)。除此之外，這些項目中絕大部分落戶此前不被看好的濟南西部和北部，其中小清河流域以及天橋區(qū)為項目集中落腳地。

　　大鱷紛紛坦言濟南大有賺頭

　　為什么布局濟南？為什么會在2009年下半年集中爆發(fā)？對于這兩個問題，大鱷們眾說紛紜。

　　雖然遮遮掩掩，話語間，恒大一位高管還是透露出他們在濟南的項目已經(jīng)確定，而且項目面積超過500畝。對于上述兩個問題，這位高管的答案是首先必須有地，而且面積要夠大。其次是風險小市場機會大。這位高管認為，自2005年以來，濟南樓市的價格波動并不劇烈，且緩步上漲態(tài)勢比較明顯，這種歷史數(shù)據(jù)給予他們充分信心。再次，雖然已經(jīng)發(fā)展十余年，但濟南樓市整體水平還比較低，市場還處在初級階段，應該大有賺頭。

　　同樣對于上述這兩個問題，北大資源助理總裁王煥新給出了一個補充答案，他稱目前濟南樓市處于一個極不平衡的狀態(tài)，東部南部項目破萬的樓盤比比皆是，反觀西部北部樓盤，低于4000元每平米的項目也有不少，“東西相距不過30分鐘車程，價格懸殊幾倍” ，“平衡差距是城市發(fā)展所必須解決的問題，而其中也蘊藏著巨大的商業(yè)機會”，而這也是大鱷們選址的一個重要依據(jù)。

　　本地房產(chǎn)企業(yè)可能會被淘汰

　　這些大鱷們會給濟南樓市帶來怎樣的變化？

　　薄夫利大膽地給出兩種預測，首先，按照正常項目的施工周期，從明年下半年開始，大鱷們在濟南開發(fā)的項目將形成真實市場供應，“而且將比較集中” ，“品質(zhì)樓盤或?qū)⒊蔀槭袌鲋髁鳌薄５诙�，未來幾年�?nèi)，濟南市場主流的住宅供應商將逐漸成為這些外來品牌，本土企業(yè)在濟南樓市的影響力繼續(xù)式微。對于第二個預測，薄夫利進一步解釋稱，對地產(chǎn)企業(yè)而言，項目用地是企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的前提，濟南土地市場采取“招、拍、掛”形式后，動輒數(shù)億的土地轉(zhuǎn)讓金將是體量小、現(xiàn)金不充裕的本地企業(yè)競拍土地的最大障礙，僅這一道門檻，就會把本土企業(yè)攔在門外，“要么被吃掉，要么離開濟南，到省內(nèi)二線三線城市謀求市場機會，這是(本土地產(chǎn)企業(yè))逃不掉的宿命。”