- 上海保障型住房亂相：經濟適用房用地變?yōu)樯唐贩?/ul>
上海市曾制定了宏偉的保障房建設目標，但因形勢變化很快，實際執(zhí)行效果大打折扣，一度鼓舞人心的“兩個1000萬工程”悄然剎車。在全國保障房建設提速之后，上海決定跟進，花費兩年時間完成了制度設計，并于去年底開始實施經濟適用房試點。在保障房建設艱難推進期間，土地拍賣的槌子震天發(fā)響，商品房價格記錄不斷刷新。
□本報記者 周文天
“經適房”試點硬傷不少
全國很多城市早已啟動了經濟適用房建設，同時經濟適用房制度在全國普遍存在諸多問題，比如：權力尋租、富人搶食、政府部門從中渾水摸魚等，二三線城市尤其突出。上海終于在2009年底開始在閔行、徐匯兩區(qū)試點經濟適用房。
經過將近兩年的等待，上海的劉先生等來了機會。2月的一個周末，他專程趕到松江泗涇鎮(zhèn)考察新凱家園小區(qū)，那是一個已進入試點的經濟適用房項目。
已近而立之年的劉先生尚未成家，在一家物業(yè)公司上班，每月收入不到3000元，除去租房、日常開銷已所剩不多，買房對他來說曾是非常遙遠的夢想�！拔野肽甑墓べY也買不起一個平方米的房子，買房對我來說比登天還難。”他說。
不過劉先生的心里曾經燃起過住房夢。那是在2005年春，他了解到上海市將推出“兩個1000萬工程”，即1000萬平方米的配套商品房、1000萬平方米中低價房，“如果當時開始建設中低價房，我還是有機會申請得到的。”劉先生說。但這個工程最終并未實現。
根據閔行區(qū)《經濟適用房分配管理試點方案》，上海首批經適房價格按照周邊房產3個月平均價格的6至6.5折來計算。按照此前規(guī)定的申請條件——家庭月均可支配收入2300元以下，一套處于上海邊遠地區(qū)的經濟適用房將至少相當于家庭15年收入，超過此前重慶提出的“6.5年收入買1套房”的標準一倍還多。
三口之家，購買一套70平方米的經濟適用房，包括簡單裝修，大約需要40萬元，雖然首付10萬元的門檻很低，但由于上海經濟適用房的申請條件嚴格，40萬的總價仍讓符合資格的購房者難以承受。
此前，上海市住房保障和房屋管理局曾公布：申請經濟適用房必須具有上海常住戶口7年以上，戶籍在申請區(qū)5年以上，人均居住建筑面積在15平方米以下，家庭月均可支配收入2300元以下，可支配財產7萬元以下。銀行界人士告訴中國證券報記者，拿總價40萬元來說，如果貸款30萬元、30年等額本息還貸，即使按照3.88%的最低公積金貸款利率，則每月按揭還款也有1410元，仍然超過了申請人2300元家庭月收入的一半以上，不符合貸款要求。此外，首付10萬元也和此前規(guī)定的“可支配財產7萬元以下”不符。
上海市政協委員陸培明認為，當前的經濟適用住房還有幾處“不適用”的“硬傷”，能買的買不起，買得起的不能買。
上海市人大代表陳靖說，經適房在閔行、徐匯率先試行下來，發(fā)現一個問題，即中心城區(qū)的居民，盡管人均居住面積達到標準，收入卻往往“超標”；而偏遠地區(qū)的居民收入“達標”了，人均居住面積卻又“超標”了。
“上海有很多家庭都是外來配偶，這次在試點當中還沒有開這個門�！毙靺R區(qū)住房保障和房屋管理局局長朱志榮說。
花兩年時間設計制度
2008年初，上海新江灣城B3-01地塊要興建經濟適用房，直到2008年10月23日，楊浦區(qū)規(guī)劃局公告，其已被市政府列入2009年新開工建設400萬平方米經濟適用房市級項目。但2010年已經開始了，這塊經濟適用房用地依然沒有動靜。
知情人士透露，上海僅經濟適用房的制度設計，差不多準備了近兩年，制訂管理辦法就花了1年多時間。
“這兩年，經濟適用房的工作，上海做得比較慢。大多數一二線城市的經濟適用房都已面世，上海還在試點，讓老百姓望穿秋水。許多中低收入者，原本應該享受保障性住房，等待了很多年，等不來保障性住房，被迫加入商品房購買大軍。這其實是透支了上海的未來�！鄙虾Ｊ蟹康禺a經濟學會高級經濟師顧海波說。
與其他城市經濟適用房大規(guī)模推出相比，上海的經濟適用房工作似乎有點“難產”。不完全統(tǒng)計顯示，上海2009年以來動工的經濟適用房面積約為200萬平方米，剛到2009年提出的400萬平方米建設目標的一半。
2009年12月29日，上海市政府轉發(fā)了《關于上海貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發(fā)展的實施意見》，上海再次宣布了保障性住房計劃：上海至2012年建設2000萬平方米、約30萬套經濟適用住房。包括2008年起已開工建設的項目在內，計劃至2012年建設60萬套，約4000多萬平方米保障性住房。
2009年，上海市政府確定了松江泗涇、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋等六大保障性住房基地，規(guī)劃建設用地約19.33平方公里，規(guī)劃居住人口約52萬人。
上海方面在保障性住房資金來源上作出了努力。根據慣例，保障性住房建設資金來源是中央財政支付轉移加地方政府資金支出。根據規(guī)定，地方政府土地出讓金中，凈收益的5%用來建廉租房。2008年，將這一比例提到10%。
然而，對于上海市政府建保障性住房決心到底有多大，各界始終存有疑慮。
其實，早在2003年，為解決日益龐大的市政工程和危舊房改造的拆遷配套用房需求，以及抑制過快上漲的房價，上海便開始了“兩個1000萬”工程，先后開始組織建設1000萬平方米重大工程配套房和1000萬平方米中低價商品房。但是，幾年過去了，“兩個1000萬”工程卻給人有點不了了之收場的味道。2006年年中，上�！皟蓚�1000萬工程”悄然剎車。
2007年，上海房價再次瘋漲，政府有意重啟經適房工程，但始終未見實質性行動。直至2008年，中央政策出臺之后，上海才開始重啟停建5年的保障性住房。2008年初，上海市住房保障和房屋管理局公布了《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008-2012年)》，并提出了“到2012年上海市累計享受經濟適用住房政策的家庭達到30萬戶”的目標，累計建設面積達2000萬平方米，占同期全上海市住宅建設量的20%，被稱之為“新2000萬工程”。
同時，上海的經濟適用房建設還遭到了“縮水”、“囤地”的質疑。早在2008年，上海兩會上公布的《上海市住房建設規(guī)劃(2008-2012年)》中，確定“新開工面積中，經濟適用住房和廉租住房等保障性住房約2000萬平方米，相當于每年400萬平方米”。
此后，上海市建設交通委副主任沈曉蘇于2008年底也表示：“2008年400萬平方米的經濟適用住房的開工任務都已經完成，2009年上海將繼續(xù)安排400萬平方米的經濟適用住房的建設�！�
可現實是，2008、2009兩年共計800萬平方米的經濟適用房建設目標，在2009年中被改為600萬。6月25日，上海市房管局相關領導指出：“我們今年的目標是包括去年已經開工的和今年年底前要開工的，力爭能夠有600萬平方米的開工量�！睂嶋H上，不僅2008年就“完成”的項目迄今尚未發(fā)售，2009年400萬平方米的計劃目前也沒有完成一半。
近期一份《關于保障性住房建設項目實施情況的調研報告》稱，在中央預算安排的重大公共投資項目中，保障性住房建設進度緩慢，截至今年8月底僅完成投資394.9億元，完成率僅為23.6%。這一報告的發(fā)布，引發(fā)市場對各地政府保障性住房投入力度的質疑。
經濟適用房用地變?yōu)樯唐贩?/strong>
一位開發(fā)商向中國證券報記者透露，“原本是經濟適用房用地，只需要補交200元—300元/平方米的土地出讓金，將劃撥用地轉變?yōu)樯唐贩坑玫�，房屋使用權證就可以由經濟適用房變身為擁有完全產權的商品房�！�
位于上海閔行區(qū)顧戴路的1500畝地塊，其中古龍基地600多畝，平吉基地880多畝，原本用于為上海低收入居民建造經濟適用房，但最后蓋起來的卻是高檔商品房。這1500畝地塊從來就沒有公開“招拍掛”出讓過。
上海政府還表示，要在中心城區(qū)建經濟使用房。但被業(yè)內人士指為作秀成分過大。
“中心城區(qū)普通商品房大約3萬元/平方米，即使按周邊房價40%為參照，也需要1.2萬元/平方米�！币晃徊辉竿嘎缎彰膶＜屹|疑，這還叫經濟適用房嗎？市區(qū)土地早已緊張，不可能大量開建經濟適用房。
徐匯區(qū)不久前公布的3塊經濟適用房基地，其中龍華地塊接近內環(huán)線，靠近軌道交通3號線，堪稱黃金地段，周邊房價早已突破2萬元/平方米。根據拿地成本，龍華地塊最低樓板價為9千元/平方米。
“即使按樓板價9千元/平方米銷售，也已經超出了經濟適用房的范疇�！蹦车禺a商告訴中國證券報記者，“這一塊地經濟適用房的項目有可能轉化為普通商品房對外銷售�！�
這位地產商說，不斷攀高的地價，將讓保障性住房的可持續(xù)性受到了嚴重的挑戰(zhàn)。
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